Надежда Исаева
Исполнительный директор агентства недвижимости «Джаст Эстейт»
Эксперт и ведущий тренер компании «Джаст Скилс»,
член организационного комитета форума «ВЭД — 2024»,
спикер и модератор отраслевых мероприятий
Какие преимущества предлагают тайские девелоперы, что могут приобретать иностранные граждане и какие налоговые обязательства им предстоят
Таиланд — новый лидер по вложениям в иностранную недвижимость у россиян. А Пхукет — самый большой остров и самая богатая провинция «королевства улыбок» — стал наиболее востребованным направлением не только для туризма и релокации, но и для покупки инвестиционной недвижимости. Какие преимущества предлагают тайские девелоперы, что могут приобретать иностранные граждане и какие налоговые обязательства им предстоят — выясняем с Надеждой Исаевой, исполнительным директором Just Estate.
В 2023 году Таиланд «откусил» существенную долю российских инвестиций от таких привычных направлений как ОАЭ, Бали и Турция — на него пришлась почти четверть всех сделок. По разным оценкам сейчас россияне покупают здесь от 40 до 60% объектов недвижимости (до пандемии эта доля не превышала 10–15%). Наши соотечественники охотно приобретают курортные лоты для собственного проживания и в инвестиционных целях.
В 2023 году Таиланд «откусил» существенную долю российских инвестиций от таких привычных направлений как ОАЭ, Бали и Турция — на него пришлась почти четверть всех сделок. По разным оценкам сейчас россияне покупают здесь от 40 до 60% объектов недвижимости (до пандемии эта доля не превышала 10–15%). Наши соотечественники охотно приобретают курортные лоты для собственного проживания и в инвестиционных целях.
В чем успех локального рынка
Классический инструмент диверсификации инвестиций не только для опытных инвесторов, но и для новичков — покупка зарубежной недвижимости. Доходность определяется двумя составляющими: прибылью от аренды и ростом рыночной стоимости в валюте. Таиланд выигрывает у многих стран благодаря тому, что иностранцы сюда едут почти круглый год. Продолжительный курортный сезон не ограничивается классическими зимними месяцами. Местная недвижимость пользуется постоянным спросом у иностранных покупателей. Одной из наиболее активных групп на рынке являются российские инвесторы, которые за последние несколько лет значительно увеличили свою долю в общем объеме покупок.
Среди причин популярности тайской недвижимости — ее относительная ценовая доступность и выгодные для инвестиций условия. Кроме того, благоприятный для здоровья климат, живописные виды и богатое культурное наследие делают страну привлекательной для приобретения жилья как для личного использования, так и для получения дохода.
Прибыль от аренды на Пхукете выше, чем в России или ОАЭ. Двенадцатимиллионный поток туристов, возможность инвестировать в недвижимость на этапе pre-sale и разумные расходы на содержание жилья в перспективе обещают высокий уровень рентабельности.
Факторы спроса
Драйвером развития рынка недвижимости на Пхукете, как и во всех подобных локациях, является турпоток. После ковидной стагнации минувший год стал для него «золотым». Период локдауна значительно повлиял на весь туристический бизнес острова, но за счет того, что инвестиции здесь мультивалютные, а путешественники едут из разных стран, жизнеспособность инфраструктуры восстановилась очень быстро.
Жителями Сингапура и Китая остров Пхукет воспринимается как дача. Многие возрастные европейцы переезжают сюда за насыщенной и достойной жизнью на пенсии, которая предполагает размеренность и комфорт. Австралийцы радуются более мягкому климату. «Пакетный» турист из России любит лазурные лагуны, морской бриз, белоснежный песок и, конечно, удивительные ароматы местной кухни.
Причины, привлекающие инвестиции в жилую недвижимость на Пхукете
1. Пхукет входит в топ-5 самых популярных туристических направлений в мире, что подразумевает стабильный спрос и высокие доходы от аренды не меньше, чем восемь месяцев в году.
2. Власти Таиланда предпринимают активные шаги по привлечению инвестиций для развития и модернизации инфраструктуры острова: международных школ, аэропорта (который не так давно был расширен с целью увеличения пассажиропотока), люксовых магазинов, современных госпиталей, удобной транспортной системы, разнообразия туристических объектов.
3. Сравнительно невысокая стоимость жизни и налогов на недвижимость (по сравнению с другими странами).
4. Стабильное отношение тайского бата к доллару на протяжении многих лет.
5. Как у любого острова, у Пхукета есть ограничение — земельный ресурс. И это большой плюс, если мы рассматриваем инвестиции именно в недвижимость. Как говорил Марк Твен: «Покупайте землю, ее уже не производят!»
Как формируется денежный поток
Недвижимость Пхукета многие рассматривают как инструмент сохранения капитала с устойчивым доходом. В Таиланде динамичная экономика, которая основана не только на туризме: это и экспорт, и инфраструктурные проекты, и сельское хозяйство. Инфляция составляет не более 5% при росте ВВП — 5%. Удобная банковская система и инвестороориентированная налоговая политика привлекают иностранные капиталы. Людей манит не только теплый климат, но и укрепление финансовой стабильности.
Кроме прямых авиарейсов россиян привлекает и стабильная юрисдикция страны — Таиланд предоставляет понятную законодательную базу и ясную перспективу развития. К тому же это дружественная страна, которая принимает рубли. Таким образом, оплата объектов происходит проще, чем в ОАЭ и Турции, где проведение транзакций усложняется.
Стратегии инвестиций
Проанализировав рынок недвижимости всех провинций и регионов королевства, мы с коллегами из агентства Just Estate пришли к выводу, что у Пхукета самый большой потенциал роста цен на собственность. Регион находится на острове, на котором ограничено количество земель, привлекательных для застройки. В ближайшее время лучшие участки будут выкуплены и застроены. Спрос будет расти, а предложение — нет. Именно поэтому сейчас идеальное время для инвестиций в недвижимость Пхукета.
Ограниченность земли, разрешенной для застройки (нет вариантов насыпать «Пальму» как в Дубае, высотность домов — максимум 7 этажей), возможность покупать в собственность, качественные интересные проекты — все эти причины делают недвижимость на Пхукете ликвидной и привлекательной для инвестиций. Средний прирост стоимости квадратного метра за два года строительства составляет около 40%, и существует несколько стратегий вложений в недвижимость на острове.
Быстрые деньги
Самой высокодоходной сделкой считается заключение договора с застройщиком на этапе pre-sale и перепродажа до завершения строительства. Очень важно правильно выбрать застройщика и подписать документы до роста цены. Единственный вариант все успеть — иметь собственного проверенного брокера, либо надежное агентство. Пхукет — рынок агентов: застройщики делают предложения агентствам, а риэлторы за несколько дней реализуют стартовый пул квартир по своей базе «горячих» клиентов.
Пассивный доход
Для получения стабильного дохода с минимумом забот многие предпочитают сдавать в аренду приобретенную недвижимость через выбранную управляющую компанию. При этом варианте доходность значительно ниже, однако это долгосрочное вложение средств. Оно очень похоже на банковский депозит, но здесь можно получить в среднем 8% годовых в местной валюте, которая, напомню, стабильна уже долгие годы. Ну и плюс общая капитализация стоимости апартаментов. Кстати, практически все новостройки сдаются застройщиками с полной отделкой, разве что без мебели. Но и ее за разумные деньги можно также приобрести у застройщика или самостоятельно купить в тайской IKEA.
В дополнение к этому управляющая компания в контракте обычно прописывает по программе rental pool возможность собственнику и его друзьям отдыхать до 30 дней в году.
Самая распространенная схема
- Выбрать надежного застройщика, объект — лучше кондо (кондоминиум) с хорошей локацией (обязательно не у самого моря), не высокий этаж, не самый чудесный вид из квартиры, но обязательно с развитой инфраструктурой.
- Заключить договор на этапе pre-sale в лиз-холд.
- Сдавать через управляющую компанию в течение 5 лет.
- Продать.
Есть, пожалуй, еще один вариант. Можно приобрести земельный участок и выставить его на перепродажу — в том виде, в каком он был куплен, либо подвести коммуникации и выставить на продажу, или найти застройщика под отдельные виллы или кондоминиумы. Однако это сложнее, дольше и без экспертов никак не справиться.
Платежи при покупке недвижимости
В Таиланде девелоперы предлагают разнообразные скидки и бонусы при покупке жилой недвижимости, включая апартаменты в многоэтажных комплексах и частные виллы. Подобно практике в России, наиболее значительные уступки в цене возможны на ранних этапах строительства или при разовой оплате в полном объеме и так далее. Важно отметить, что правовая система Таиланда существенно отличается от российской. Основное различие заключается в том, что иностранным гражданам запрещено владение земельными участками. Тем не менее, иностранцы могут приобрести апартаменты в кондоминиумах как в полную собственность, так и на условиях долгосрочной аренды.
Принципиальная разница — вариант приобретения:
- лиз-холд, т. е. возможность пользоваться, перепродавать эту недвижимость, но собственность на объект не возникает, а в нашем понимании это больше похоже на длительную аренду. Покупатель отдает единоразово государству 1,1% от цены недвижимости, и зачастую застройщик оплачивает половину;
- фри-холд, при приобретении в собственность, покупатель вносит государству 6,7% от стоимости объекта, и обычно застройщик также соучаствует 50/50;
- единоразовый платеж за установку счетчиков на учет воды и электричества (около 50 000 рублей на наши деньги);
- единоразовый платеж в фонд оплаты капитального ремонта (в среднем 2 000 рублей в пересчете на наши деньги за 1 кв. метр приобретаемого объекта);
- если это апарты в кондо, то еще один вид ежегодного расхода — на обслуживание общей территории, размер платежа зависит от тарифов управляющей компании;
- ну и при проживании конечно же предполагаются расходы на воду и электричество.
Ежегодный налог на недвижимость
Его нет. В Таиланде система налогообложения довольно лояльная: пошлину на владение собственностью оплачивать не нужно.
Налоги на доход от аренды недвижимости
Налогом облагается только доход от сдачи жилья в аренду. Ставка зависит от суммы годового дохода и стартует от 5%. Однако существуют некоторые налоговые вычеты, которые могут быть доступны как резидентам, так и иностранным гражданам. Кроме того, в стране действует простая автоматизированная система подачи налоговых деклараций, поэтому нет необходимости регулярно оплачивать работу бухгалтеров, консультантов и аудиторов.
При годовом доходе до 300 000 бат, налог — 0, и большинство иностранцев находится как раз в этом диапазоне. Однако если сдавать элитную виллу, то налог может дойти до 30%. Но для этого надо: а) иметь элитную виллу, б) решиться ее сдавать.
Кредит в банке иностранцу не получить, а вот беспроцентные рассрочки на период строительства предоставляют почти все застройщики. У некоторых крупных застройщиков есть опция — оплатить 50% от цены квартиры в период строительства, а оставшиеся 50% можно выплачивать еще 1–2 года по ставке 5–7% годовых.
Выводы
Рост спроса на недвижимость на Пхукете среди россиян объясняется привлекательными ценами, благоприятным климатом, красивыми пляжами и развитой инфраструктурой. Все это делает Таиланд желанным местом для покупки второго дома, «умной» иммиграции или инвестиций в арендную недвижимость. Кроме того, простота процедуры покупки и дружелюбное отношение к иностранным инвесторам также стимулируют интерес. Что свидетельствует о важности Таиланда как международного центра недвижимости и места для долгосрочных инвестиций.
Приезжайте, посмотрите все своими глазами и примите правильное решение. А чтобы узнать обо всех нюансах местного законодательства, советуем обращаться к специалистам. Профессионалы рынка проверят надежность девелопера, рассчитают реальную доходность недвижимости, проанализируют рынок и помогут выбрать оптимальный объект, соответствующий всем запросам инвестора.